A
crise global da habitação atingiu um ponto crítico muito antes de meados da
década de 2020, marcada pela escalada dos custos de arrendamento, pelo
crescimento salarial estagnado em vários sectores e por uma escassez estrutural
de unidades acessíveis para agregados de baixos e médios rendimentos. Em 2026,
ainda que as condições económicas possam ter sofrido alterações, os défices
estruturais na oferta e acessibilidade habitacional permanecem profundos.
Enfrentar este desafio exige uma resposta pública robusta, multifacetada e que
ultrapasse medidas incrementais. As soluções eficazes combinam incentivos do
lado da oferta, subsídios do lado da procura, reformas regulatórias e
mecanismos inovadores de financiamento. Neste contexto, e à luz de experiências internacionais incluindo práticas
consolidadas na União Europeia, como os modelos de habitação social da Áustria,
os sistemas cooperativos da Dinamarca ou as políticas de controlo de rendas e
planeamento inclusivo dos Países Baixos apresentam‑se dez políticas públicas
essenciais que os governos devem priorizar e implementar até 2026, com vista a
promover de forma significativa o desenvolvimento de habitação acessível e a
garantir que o acesso à habitação permanece um direito fundamental e não um bem
de luxo.
A
primeira política consiste na criação de mandatos nacionais de zonamento
inclusivo com requisitos escalonados. O zonamento inclusivo, amplamente
utilizado em cidades europeias como Barcelona, Paris ou Viena, permite que o
desenvolvimento privado contribua directamente para a criação de unidades
acessíveis. Até 2026, deve ser estabelecido um mandato nacional ou estadual
robusto que imponha uma percentagem mínima de unidades acessíveis em todos os
novos projectos residenciais acima de determinado limiar. Estes requisitos devem ser graduados em função dos
valores de mercado locais, impondo percentagens mais elevadas em zonas de maior
pressão imobiliária, tal como acontece em várias cidades europeias que aplicam
quotas obrigatórias entre 20% e 30% em novas construções. Em
contrapartida, podem ser oferecidos incentivos como majorações de densidade ou
processos de licenciamento acelerados.
A
segunda política propõe a criação de um Fundo Nacional de Habitação, permanente
e robusto, financiado por tributação progressiva. A experiência europeia
demonstra a eficácia de fundos estáveis e plurianuais, como o modelo austríaco
de fundos regionais de habitação financiados por contribuições salariais e
impostos específicos. Um fundo nacional deste tipo, alimentado por uma pequena
taxa sobre transacções imobiliárias de elevado valor ou por ajustamentos
fiscais sobre ganhos de capital em propriedades de investimento, permitiria
planear projectos a longo prazo e apoiar a construção e preservação de
habitação profundamente acessível, através de empréstimos bonificados ou
financiamento complementar para cooperativas e entidades sem fins lucrativos.
A
terceira política defende a normalização e aceleração dos processos de
licenciamento para projectos acessíveis. A morosidade administrativa aumenta
significativamente os custos de desenvolvimento. Tal como implementado em países como a Alemanha ou a
Finlândia, onde projectos de interesse público beneficiam de vias rápidas de
aprovação, é essencial que, até 2026, sejam criados mecanismos automáticos de
revisão acelerada para projectos com uma elevada proporção de unidades acessíveis.
Este
“sinal verde” administrativo reduz prazos, diminui custos de transacção e torna
os projectos financeiramente viáveis mais rapidamente.
A
quarta política propõe a adopção universal de projectos‑piloto de tributação do
valor fundiário (Land Value Taxation) para aquisição de terrenos públicos. O
custo do solo é o principal entrave ao aumento da oferta. A tributação do valor do terreno, estudada e aplicada
parcialmente em países como a Estónia, incentiva a utilização eficiente do solo
urbano e desencoraja a especulação. As receitas geradas
podem financiar a aquisição municipal de terrenos destinados a fideicomissos
comunitários (Community Land Trusts), modelo amplamente utilizado no Reino
Unido e na Bélgica para garantir habitação permanentemente acessível.
A
quinta política centra‑se na expansão e reforma do programa de créditos fiscais
para habitação de baixos rendimentos (LIHTC), aproximando‑o de instrumentos
europeus de financiamento híbrido que combinam subsídios directos, garantias
públicas e incentivos fiscais. Tal como os mecanismos de financiamento de
habitação social na França ou na Holanda, o LIHTC deve ser reforçado com um
“bónus de acessibilidade profunda”, atribuindo maior valor por unidade
destinada a agregados com rendimentos muito baixos (até 30% do rendimento
mediano da área). Esta medida responde directamente às necessidades dos
arrendatários mais vulneráveis, frequentemente excluídos mesmo da habitação
subsidiada.
A sexta política propõe a obrigatoriedade de programas de
pré‑aprovação para unidades habitacionais acessórias (Accessory Dwelling Units -
ADUs), reconhecidas como uma das formas mais rápidas e descentralizadas de
aumentar a densidade habitacional. Estas unidades como conversões de garagens, anexos ou
apartamentos em caves têm sido amplamente utilizadas em cidades americanas e
começam a ganhar terreno em países europeus, como o Reino Unido e a Irlanda,
que promovem “granny flats” e unidades secundárias para responder à pressão
habitacional. A política exige que todos os municípios
disponibilizem planos arquitectónicos pré‑aprovados, financiados pelo Estado,
que cumpram os códigos de construção e segurança. Os proprietários que optem
por estes modelos devem beneficiar de reduções significativas ou isenções de taxas
de licenciamento, bem como de revisões automáticas de conformidade. Complementarmente, pequenos empréstimos perdoáveis ou
créditos fiscais dirigidos a proprietários que se comprometam a arrendar estas
unidades a preços acessíveis durante um período determinado por exemplo, dez
anos incentivam a criação descentralizada de habitação acessível sem
necessidade de grandes projectos imobiliários.
A
sétima política centra‑se na implementação de políticas de “primeiro direito de
compra” para inquilinos em edifícios em risco. Uma parte substancial da
habitação acessível existente perde‑se quando proprietários privados vendem
imóveis naturalmente acessíveis (NOAH) a investidores que convertem as unidades
para valores de mercado. Para
travar esta erosão, a política determina que, quando um edifício com uma
proporção significativa de inquilinos de baixos rendimentos é colocado à venda,
os inquilinos organizados colectivamente ou através de uma entidade sem fins
lucrativos designada devem ter um direito legal de preferência para adquirir o
imóvel pelo preço proposto. Este modelo inspira‑se em
experiências europeias, como o “Right to Buy” comunitário na Escócia ou os
mecanismos de aquisição por cooperativas em Berlim, frequentemente apoiados por
financiamento municipal para cobrir lacunas financeiras. A medida preserva
imediatamente a acessibilidade e evita deslocações forçadas.
A
oitava política propõe a criação de metas regionais vinculativas para a
necessidade de habitação. As necessidades habitacionais concentram‑se
frequentemente em áreas com forte criação de emprego e elevada qualidade de
vida, que tendem a resistir à construção de novos projectos. A política exige
que entidades regionais de planeamento, com apoio estatal, estabeleçam metas
obrigatórias de produção ou licenciamento de habitação acessível para todos os
municípios de uma mesma região metropolitana. Estas metas devem basear‑se no
crescimento económico regional e nas tendências demográficas, e não apenas na
vontade política local. A União Europeia tem promovido abordagens semelhantes
através de estratégias metropolitanas integradas, como as aplicadas na região
de Viena ou na Grande Copenhaga. Municípios
que não cumpram as metas até 2026 enfrentariam consequências, como a redirecção
de fundos estaduais de infra-estruturas ou a aprovação automática de projectos
de habitação acessível que cumpram padrões mínimos de zonamento.
A
nona política defende o investimento público directo em fábricas de habitação
modular e pré‑fabricada. A construção tradicional enfrenta limitações de
produtividade e escassez de mão‑de‑obra, resultando em custos elevados. Para alterar esta dinâmica, propõe‑se que o Estado
invista através de subsídios e financiamento bonificado na criação ou expansão
de unidades regionais de produção de habitação modular de alta qualidade e
eficiência energética. A Europa tem sido pioneira neste
domínio, com países como a Suécia e a Finlândia a utilizarem construção modular
em larga escala para acelerar a produção habitacional. A centralização da
construção em ambientes industriais controlados reduz custos, aumenta a
qualidade e permite a produção anual de milhares de unidades destinadas
exclusivamente a projectos públicos de habitação acessível. A experiência do
Utah, que utilizou com sucesso construção modular para equipamentos públicos,
demonstra a viabilidade desta abordagem.
A
décima política introduz medidas universais de estabilização de rendas
associadas à idade das unidades habitacionais. Embora a expansão da oferta seja
essencial a longo prazo, é necessário proporcionar alívio imediato aos
arrendatários. A política propõe
que os aumentos anuais de renda sejam directamente vinculados à idade do
edifício e ao nível de acessibilidade que este oferece. Para unidades
consideradas “naturalmente acessíveis” como por exemplo, construídas antes de
1990 e actualmente acessíveis a agregados abaixo de 80% do rendimento mediano os
aumentos anuais seriam limitados ao Índice de Preços no Consumidor (IPC) ou a
uma taxa fixa reduzida. Para unidades mais recentes e não
subsidiadas, seriam permitidos aumentos moderados acima do IPC, equilibrando a
protecção dos inquilinos com a viabilidade económica dos proprietários. Esta
abordagem reflecte práticas europeias, como os sistemas de controlo de rendas
na Alemanha e nos Países Baixos, que diferenciam limites de aumento consoante a
idade e tipologia dos edifícios. A política deve ser acompanhada por serviços
robustos de prevenção de despejos e apoio aos inquilinos durante períodos de
transição.
Em
conclusão, o desenvolvimento de habitação acessível até 2026 exige uma agenda
política integrada e ambiciosa que actue simultaneamente sobre os bloqueios da
oferta e sobre o fosso da acessibilidade. As dez políticas apresentadas abrangendo reformas
regulatórias, inovação financeira e ajustamentos estruturais no planeamento
territorial constituem um quadro abrangente e interdependente. A
experiência europeia demonstra que o sucesso depende de forte coordenação entre
níveis de governo e de uma visão de longo prazo que reconheça a habitação como
pilar fundamental da produtividade económica e da equidade social. A
implementação destas intervenções estratégicas permitirá alterar o rumo actual
e aproximar as sociedades de uma solução sustentável para a crise persistente da
habitação.
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