NOVOS HORIZONTES PARA UM MUNDO EM TRANSIÇÃO : Dez Políticas Públicas para o Desenvolvimento de Habitação Acessível em 2026

A crise global da habitação atingiu um ponto crítico muito antes de meados da década de 2020, marcada pela escalada dos custos de arrendamento, pelo crescimento salarial estagnado em vários sectores e por uma escassez estrutural de unidades acessíveis para agregados de baixos e médios rendimentos. Em 2026, ainda que as condições económicas possam ter sofrido alterações, os défices estruturais na oferta e acessibilidade habitacional permanecem profundos. Enfrentar este desafio exige uma resposta pública robusta, multifacetada e que ultrapasse medidas incrementais. As soluções eficazes combinam incentivos do lado da oferta, subsídios do lado da procura, reformas regulatórias e mecanismos inovadores de financiamento. Neste contexto, e à luz de experiências internacionais incluindo práticas consolidadas na União Europeia, como os modelos de habitação social da Áustria, os sistemas cooperativos da Dinamarca ou as políticas de controlo de rendas e planeamento inclusivo dos Países Baixos apresentam‑se dez políticas públicas essenciais que os governos devem priorizar e implementar até 2026, com vista a promover de forma significativa o desenvolvimento de habitação acessível e a garantir que o acesso à habitação permanece um direito fundamental e não um bem de luxo.

A primeira política consiste na criação de mandatos nacionais de zonamento inclusivo com requisitos escalonados. O zonamento inclusivo, amplamente utilizado em cidades europeias como Barcelona, Paris ou Viena, permite que o desenvolvimento privado contribua directamente para a criação de unidades acessíveis. Até 2026, deve ser estabelecido um mandato nacional ou estadual robusto que imponha uma percentagem mínima de unidades acessíveis em todos os novos projectos residenciais acima de determinado limiar. Estes requisitos devem ser graduados em função dos valores de mercado locais, impondo percentagens mais elevadas em zonas de maior pressão imobiliária, tal como acontece em várias cidades europeias que aplicam quotas obrigatórias entre 20% e 30% em novas construções. Em contrapartida, podem ser oferecidos incentivos como majorações de densidade ou processos de licenciamento acelerados.

A segunda política propõe a criação de um Fundo Nacional de Habitação, permanente e robusto, financiado por tributação progressiva. A experiência europeia demonstra a eficácia de fundos estáveis e plurianuais, como o modelo austríaco de fundos regionais de habitação financiados por contribuições salariais e impostos específicos. Um fundo nacional deste tipo, alimentado por uma pequena taxa sobre transacções imobiliárias de elevado valor ou por ajustamentos fiscais sobre ganhos de capital em propriedades de investimento, permitiria planear projectos a longo prazo e apoiar a construção e preservação de habitação profundamente acessível, através de empréstimos bonificados ou financiamento complementar para cooperativas e entidades sem fins lucrativos.

A terceira política defende a normalização e aceleração dos processos de licenciamento para projectos acessíveis. A morosidade administrativa aumenta significativamente os custos de desenvolvimento. Tal como implementado em países como a Alemanha ou a Finlândia, onde projectos de interesse público beneficiam de vias rápidas de aprovação, é essencial que, até 2026, sejam criados mecanismos automáticos de revisão acelerada para projectos com uma elevada proporção de unidades acessíveis. Este “sinal verde” administrativo reduz prazos, diminui custos de transacção e torna os projectos financeiramente viáveis mais rapidamente.

A quarta política propõe a adopção universal de projectos‑piloto de tributação do valor fundiário (Land Value Taxation) para aquisição de terrenos públicos. O custo do solo é o principal entrave ao aumento da oferta. A tributação do valor do terreno, estudada e aplicada parcialmente em países como a Estónia, incentiva a utilização eficiente do solo urbano e desencoraja a especulação. As receitas geradas podem financiar a aquisição municipal de terrenos destinados a fideicomissos comunitários (Community Land Trusts), modelo amplamente utilizado no Reino Unido e na Bélgica para garantir habitação permanentemente acessível.

A quinta política centra‑se na expansão e reforma do programa de créditos fiscais para habitação de baixos rendimentos (LIHTC), aproximando‑o de instrumentos europeus de financiamento híbrido que combinam subsídios directos, garantias públicas e incentivos fiscais. Tal como os mecanismos de financiamento de habitação social na França ou na Holanda, o LIHTC deve ser reforçado com um “bónus de acessibilidade profunda”, atribuindo maior valor por unidade destinada a agregados com rendimentos muito baixos (até 30% do rendimento mediano da área). Esta medida responde directamente às necessidades dos arrendatários mais vulneráveis, frequentemente excluídos mesmo da habitação subsidiada.

A sexta política propõe a obrigatoriedade de programas de pré‑aprovação para unidades habitacionais acessórias (Accessory Dwelling Units - ADUs), reconhecidas como uma das formas mais rápidas e descentralizadas de aumentar a densidade habitacional. Estas unidades como conversões de garagens, anexos ou apartamentos em caves têm sido amplamente utilizadas em cidades americanas e começam a ganhar terreno em países europeus, como o Reino Unido e a Irlanda, que promovem “granny flats” e unidades secundárias para responder à pressão habitacional. A política exige que todos os municípios disponibilizem planos arquitectónicos pré‑aprovados, financiados pelo Estado, que cumpram os códigos de construção e segurança. Os proprietários que optem por estes modelos devem beneficiar de reduções significativas ou isenções de taxas de licenciamento, bem como de revisões automáticas de conformidade. Complementarmente, pequenos empréstimos perdoáveis ou créditos fiscais dirigidos a proprietários que se comprometam a arrendar estas unidades a preços acessíveis durante um período determinado por exemplo, dez anos incentivam a criação descentralizada de habitação acessível sem necessidade de grandes projectos imobiliários.

A sétima política centra‑se na implementação de políticas de “primeiro direito de compra” para inquilinos em edifícios em risco. Uma parte substancial da habitação acessível existente perde‑se quando proprietários privados vendem imóveis naturalmente acessíveis (NOAH) a investidores que convertem as unidades para valores de mercado. Para travar esta erosão, a política determina que, quando um edifício com uma proporção significativa de inquilinos de baixos rendimentos é colocado à venda, os inquilinos organizados colectivamente ou através de uma entidade sem fins lucrativos designada devem ter um direito legal de preferência para adquirir o imóvel pelo preço proposto. Este modelo inspira‑se em experiências europeias, como o “Right to Buy” comunitário na Escócia ou os mecanismos de aquisição por cooperativas em Berlim, frequentemente apoiados por financiamento municipal para cobrir lacunas financeiras. A medida preserva imediatamente a acessibilidade e evita deslocações forçadas.

A oitava política propõe a criação de metas regionais vinculativas para a necessidade de habitação. As necessidades habitacionais concentram‑se frequentemente em áreas com forte criação de emprego e elevada qualidade de vida, que tendem a resistir à construção de novos projectos. A política exige que entidades regionais de planeamento, com apoio estatal, estabeleçam metas obrigatórias de produção ou licenciamento de habitação acessível para todos os municípios de uma mesma região metropolitana. Estas metas devem basear‑se no crescimento económico regional e nas tendências demográficas, e não apenas na vontade política local. A União Europeia tem promovido abordagens semelhantes através de estratégias metropolitanas integradas, como as aplicadas na região de Viena ou na Grande Copenhaga. Municípios que não cumpram as metas até 2026 enfrentariam consequências, como a redirecção de fundos estaduais de infra-estruturas ou a aprovação automática de projectos de habitação acessível que cumpram padrões mínimos de zonamento.

A nona política defende o investimento público directo em fábricas de habitação modular e pré‑fabricada. A construção tradicional enfrenta limitações de produtividade e escassez de mão‑de‑obra, resultando em custos elevados. Para alterar esta dinâmica, propõe‑se que o Estado invista através de subsídios e financiamento bonificado na criação ou expansão de unidades regionais de produção de habitação modular de alta qualidade e eficiência energética. A Europa tem sido pioneira neste domínio, com países como a Suécia e a Finlândia a utilizarem construção modular em larga escala para acelerar a produção habitacional. A centralização da construção em ambientes industriais controlados reduz custos, aumenta a qualidade e permite a produção anual de milhares de unidades destinadas exclusivamente a projectos públicos de habitação acessível. A experiência do Utah, que utilizou com sucesso construção modular para equipamentos públicos, demonstra a viabilidade desta abordagem.

A décima política introduz medidas universais de estabilização de rendas associadas à idade das unidades habitacionais. Embora a expansão da oferta seja essencial a longo prazo, é necessário proporcionar alívio imediato aos arrendatários. A política propõe que os aumentos anuais de renda sejam directamente vinculados à idade do edifício e ao nível de acessibilidade que este oferece. Para unidades consideradas “naturalmente acessíveis” como por exemplo, construídas antes de 1990 e actualmente acessíveis a agregados abaixo de 80% do rendimento mediano os aumentos anuais seriam limitados ao Índice de Preços no Consumidor (IPC) ou a uma taxa fixa reduzida. Para unidades mais recentes e não subsidiadas, seriam permitidos aumentos moderados acima do IPC, equilibrando a protecção dos inquilinos com a viabilidade económica dos proprietários. Esta abordagem reflecte práticas europeias, como os sistemas de controlo de rendas na Alemanha e nos Países Baixos, que diferenciam limites de aumento consoante a idade e tipologia dos edifícios. A política deve ser acompanhada por serviços robustos de prevenção de despejos e apoio aos inquilinos durante períodos de transição.

Em conclusão, o desenvolvimento de habitação acessível até 2026 exige uma agenda política integrada e ambiciosa que actue simultaneamente sobre os bloqueios da oferta e sobre o fosso da acessibilidade. As dez políticas apresentadas abrangendo reformas regulatórias, inovação financeira e ajustamentos estruturais no planeamento territorial constituem um quadro abrangente e interdependente. A experiência europeia demonstra que o sucesso depende de forte coordenação entre níveis de governo e de uma visão de longo prazo que reconheça a habitação como pilar fundamental da produtividade económica e da equidade social. A implementação destas intervenções estratégicas permitirá alterar o rumo actual e aproximar as sociedades de uma solução sustentável para a crise persistente da habitação.

Bibliografia

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